Nacrt bi uskoro trebao biti upućen u Skupštinu Kantona Sarajevo, nakon čega će uslijediti javna rasprava u trajanju od 45 dana.
Premijer KS Nihad Uk je naveo ranije kako je svjestan problema sugrađana koji žive u zgradama.
“Kao neko ko živi u zgradi i dijeli iste probleme sa hiljadama naših sugrađana i sugrađanki, znam koliko je frustrirajuće kada ne znate ko je odgovoran za lift koji ne radi, krov koji prokišnjava ili kada su komšije taoci neodgovornih pojedinaca koji ne plaćaju održavanje. Upravo zbog toga smo na Vladi usvojili nacrt Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada – zakon koji se dugo čeka i koji mora donijeti red tamo gdje ga godinama nema”, smatra Uk.
Novi zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada u Sarajevu donosi rješenja za dugogodišnje probleme stanara
Nacrt zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada u Sarajevu ima za cilj da konačno uvede red u oblasti održavanja i korištenja zajedničkih prostora u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama.
Ovim zakonom se uređuju odnosi među etažnim vlasnicima, način održavanja posebnih i zajedničkih dijelova zgrade, obaveze svih učesnika u procesu upravljanja – od stanara i upravnika, do javnih preduzeća, općina, Grada i Kantona Sarajevo, kao i investitora novoizgrađenih objekata. Zakon obuhvata i nadzor nad njegovom primjenom te predviđa kaznene odredbe.
Prema nacrtu, svaki etažni vlasnik ima pravo da koristi zajedničke dijelove zgrade, pod uslovom da ne narušava prava drugih stanara. U slučajevima kada dođe do uzurpacije zajedničkog prostora od strane pojedinaca ili trećih lica, nadležnost ima općinski urbanističko-građevinski inspektor. Ako se problem ne riješi na tom nivou, vlasnici mogu svoja prava zaštititi putem suda.
Vlasnici stanova obavezni su održavati svoj dio zgrade, uključujući lođu, terasu i balkon (ako nisu definisani kao zajednički prostori), te instalacije koje ne spadaju u zajedničke – poput električnih, vodovodnih, plinskih, kanalizacionih i grijnih sistema. Na taj način moraju spriječiti mogućnost da nastane šteta na drugim dijelovima zgrade.
Za eventualnu štetu koja nastane zbog neodržavanja ili nepravilnog korištenja, odgovoran je vlasnik koji nije ispunio svoju obavezu. Ako je riječ o više vlasnika, odgovornost je solidarna, navodi se u Nacrtu.
Također, propisano je da, u slučaju kada dvije ili više zgrada koriste iste zajedničke dijelove poput krova, fasade, kotlovnice ili instalacija, vlasnici tih zgrada moraju zaključiti ugovor o zajedničkom upravljanju i korištenju. Upravnika biraju stanari, a radne naloge potpisuju predstavnici etažnih vlasnika.
Član 20 predviđa da ministar komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša Kantona Sarajevo donosi Pravilnik o uslovima za obavljanje poslova upravnika kojim se propisuju:
“uslovi koje mora ispunjavati pravno lice za obavljanje poslova upravnika, uslovi koje mora ispunjavati fizičko lice-obrtnik za obavljanje poslova upravnika, način podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja za obavljanje poslova upravnika, dokumentacija koju je potrebno dostaviti uz zahtjev za obavljanje poslova upravnika, postupak donošenja rješenja za obavljanje poslova upravnika.
Zakon donosi i rješavanje pitanja ukidanja rješenja za obavljanje poslova upravnika.
Rješenje za obavljanje poslova upravnika se ukida ako:
“Upravnik podnese zahtjev da odustaje od obavljanja poslova upravnika, dođe do spajanja jednog ili više upravnika drugom upravniku, Ministarstvo u postupku nadzora utvrdi da upravnik ne ispunjava uslove propisane Pravilnikom o uslovima za obavljanje poslova upravnika, Ministarstvo na osnovu izvještaja iz člana 46. stav (1) tačka p) ovog zakona utvrdi da je stanje sredstava na bankovnom izvodu na dan 31. decembra manje od stanja sredstava prikazanih na godišnjim izvještajima zgrada/ulaza, upravnik ne postupi po nalogu nadležnog inspektora, uslijed čega je došlo do ugrožavanja života i zdravlja ljudi, je protiv upravnika pokrenut postupak stečaja ili likvidacije, je upravniku izrečena kazna za prekršaj, u periodu obavljanja poslova upravnika, je odgovorno lice upravnika pravosnažno osuđeno za krivično dijelo ili prekršaj koji se odnosi na provedbu odredbi ovog zakona. Rješenje o ukidanju rješenja za obavljanje poslova upravnika donosi ministar u roku od 15 dana nakon što upravnik dostavi dokaz da je izvršio prenos sredstva sa računa zgrade novoizabranom upravniku, odnosno upravniku za prinudno upravljanje.
Rješenje iz stava (2) ovog člana je konačno i protiv istog se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor kod Kantonalnog suda u Sarajevu. Upravnik kome je ukinuto rješenje za obavljanje poslova upravnika, može ponovo podnijeti zahtjev za donošenje rješenja za obavljanje poslova upravnika, po isteku roka od pet godina od dana donošenja rješenja iz stava (2) ovog člana, navodi se.
Uređeno će biti i također da u zgradama u kojima etažni vlasnici nemaju izabranog upravnika na način propisan u članu 16. ovog zakona ili nisu dostavili nadležnoj općini dokumentaciju iz člana 17. stav (3) ovog zakona, općina na čijoj se teritoriji nalazi zgrada, rješenjem određuje upravnika koji na njihov trošak vrši prinudno upravljanje.
Ugovorom između etažnih vlasnika i upravnika se regulišu njihova međusobna prava i obaveze o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade.
“Ugovor potpisuje odgovorno lice upravnika i etažni vlasnici, odnosno suvlasnici posebnih dijelova čija je ukupna korisna površina posebnih dijelova veća od 50% ukupne korisne površine svih posebnih dijelova zgrade, sa početkom primjene ugovora od prvog dana narednog mjeseca, ukoliko ugovorom o uzajamnim odnosima nije na drugačiji način regulisan potpisnik u ime etažnih vlasnika. Upravnik je dužan po zaključenju ugovora, jedan primjerak ugovora dostaviti nadležnoj općini na čijoj teritoriji se nalazi zgrada, najkasnije u roku od sedam dana od dana zaključivanja ugovora, stoji u članu 24.
U slučaju da nadležna općina zaprimi više od jednog ugovora zaključenih sa različitim upravnicima za istu zgradu sa istim datumom preuzimanjem zgrade na upravljanje, obavještava upravnike i etažne vlasnike putem upravnika, da putem suda mogu pokrenuti postupak utvrđivanja valjanosti ugovora, a do okončanja tog postupka za tu zgradu ostaje do tada izabrani upravnik ili određeni prinudni upravnik, a ukoliko zgrada nema upravnika, općina rješenjem određuje prinudnog upravnika.
Zakon donosi i rješenje u slučaju kada etažni vlasnici mogu donijeti odluku o raskidu ugovora sa upravnikom i o izboru drugog upravnika.
Etažni vlasnici mogu u svako vrijeme donijeti odluku o raskidu ugovora sa upravnikom.
“Etažni vlasnici odluku iz stava (1) ovog člana ne mogu donijeti, ukoliko su od upravnika, po posebnom ugovoru zaključenom prije donošenja odluke o raskidu, uzeli pozajmicu po osnovu ugovora sa upravnikom ili je upravnik uložio sredstva za hitnu intervenciju ili za radove iz člana 28. stav (1) ovog zakona propisane drugim zakonima, dok ne izvrše povrat sredstava po tom osnovu. Upravnik ne može zaključiti ugovor sa etažnim vlasnicima ukoliko etažni vlasnici imaju dugovanja prema ranijem upravniku u skladu sa stavom (2) ovog člana”, stoji u zakonu.
Radovi održavanja zajedničkih dijelova zgrade koji se obavljaju da bi se održalo osnovno funkcionalno stanje zgrade su:
“Molersko – farbarski radovi na zajedničkim dijelovima zgrade, popravke i djelimična zamjena na zajedničkim dijelovima zgrade iz člana 4. ovog zakona, održavanje zajedničkih instalacija, uređaja i opreme iz čl. 7. i 8. ovog zakona, ispitivanje gromobranske instalacije i ostalih zajedničkih instalacija,redovni servisi na zajedničkim uređajima koji nisu obuhvaćeni stavom (1) ovog člana, keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova u zajedničkim dijelovima, kao i posebnim dijelovima, nastali kao posljedica intervencije na zajedničkim dijelovima, redovno održavanje čistoće zajedničkih prostorija i prostora oko zgrade koji nije javna površina, dezinfekcija i dezinsekcija zajedničkih dijelova zgrade, nabavka sitnog potrošnog materijala (sijalice, osigurači i sl.),nabavka alata za čišćenje i održavanje (lopate, sjekači leda i sl.), drugi radovi kojima se obezbjeđuje redovno održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.
Poslovi vanrednog održavanja zajedničkih dijelova ili poboljšanja zajedničkih dijelova zgrade su poslovi koji prelaze okvire redovnog održavanja (promjena namjene, zasnivanje hipoteke, zasnivanje služnosti, veće popravke ili prepravke koje nisu nužne za održavanje, angažovanje domara ili druge vrste stalnog nadzora nad uređajima i opremom i sl.).
Nacrt Zakona predviđa i ozbiljne kazne.
Kada je u pitanju prekršaj etažnog vlasnika, novčanom kaznom u iznosu od 100,00 KM do 1.000,00 KM kaznit će se za prekršaj etažni vlasnik ako:
“Ne odobri ulazak u posebni dio upravniku zgrade ukoliko je to potrebno radi sprječavanja štete na drugim posebnim dijelovima zgrade, odnosno zajedničkim prostorijama ili radi hitnog održavanja zajedničkih dijelova zgrade (član 14. stav (3) ovog zakona), vrši promjene stanja na svom posebnom dijelu suprotno članu 15. stav (1) ovog zakona,ne zaključi ugovor iz člana 19. ovog zakona, bez odgađanja ne prijavi upravniku uzrok neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi za koju je saznao da je nastala na zajedničkim dijelovima zgrade i na posebnim dijelovima zgrade, ako od istog prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade (član 30. stav (3) ovog zakona), bez odlaganja ne omogući izvođenje radova hitne intervencije u dijelu koji se odnosi na njegov posebni dio ili kada se ti radovi moraju izvesti iz prostora njegovog posebnog dijela zgrade (član 30. stav (4) ovog zakona), ne izvršava obaveze propisane članom 52. st. (1), (2), (4), (5) i (7) ovog zakona, potpiše radni nalog upravniku suprotno članu 55. stav (3) tačka e) ovog zakona, navodi se.
Član 73. previđa prekršaj upravnika i bivšeg upravnika i navodi da će se novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 KM do 10.000,00 KM kaznit za prekršaj upravnik ili fizičko lice – obrtnik ako:
“Jedan primjerak ugovora ne dostavi općini, u roku propisanom u članu 24. stav (3) ovog zakona, ako zaključi ugovor sa etažnim vlasnicima čija ukupna površina posebnih dijelova ne prelazi 50% ukupne korisne površine zgrade (član 25. stav (5) ovog zakona), ukoliko raskine ugovor sa etažnim vlasnicima suprotno članu 26. stav (4) ovog zakona, ne izvrši hitnu intervenciju na način propisan u članu 30. ovog zakona, utvrdi da je potrebno izvršiti nužnu popravku, a ne sačini zapisnik o utvrđenom stanju, predmjer i predračun radova sanacije i rekonstrukcije, te isti ne dostavi etažnim vlasnicima (član 32. st. (2) i (3) ovog zakona), izvrši naplatu naknade suprotno odredbi člana 42. stav (3) ovog zakona, izvrši isplatu naknade izabranom predstavniku etažnih vlasnika suprotno odredbi člana 43. stav (4) ovog zakona, ne izvršava obaveze propisane članom 46. st. (1) tač. b), f), h), i), k), l), m), n), o), p), r), s), t), v), aa) i (4) ovog zakona, za određene radove održavanja zajedničkih dijelova zgrade angažuje podizvođača i ispostavi račun etažnim vlasnicima na iznos koji nije isti iznosu računa podizvođača prema upravniku (član 49. ovog zakona), kada ne postupi u skladu sa članom 50. ovog zakona, izvršava poslove suprotno odredbi iz člana 54. stav (4) ovog zakona.
Kazne do 20.000 KM
Novčanom kaznom u iznosu od 2.000,00 KM do 20.000,00 KM kaznit će se za prekršaj bivši upravnik ako prestankom ovlaštenja za upravljanje, bez odgađanja ne položi račun o zajedničkoj rezervi i ostatak ne preda novom upravniku (član 35. stav (4) ovog zakona) i ako ne izvršava obavezu propisanu članom 46. stav (1) tačka v) ovog zakona.
(Vijesti.ba)
